Waardevermindering huis bij zendmast

Veel huiseigenaren weten niet dat de WOZ-waarde van hun huis met 5% naar beneden kan gaan als daar een zendmast voor mobiele communicatie in de buurt staat. Toch is hier al jaren jurisprudentie over bekend. Zie bijvoorbeeld de uitspraak van het gerechtshof in Amsterdam op 2 februari 2012. De reden voor de vermindering van de verkoopwaarde is niet dat de rechter straling van zendmasten schadelijk acht voor de gezondheid. Maar dat potentiële kopers hier wel bezorgd over zijn vanwege de maatschappelijk discussie. Zij zullen eerder afzien van de koop of een lagere prijs bieden voor een huis in de nabijheid van een zendmast.

Maar waarom 5% waardevermindering en niet 20% zoals onlangs toegewezen in de VS. Waar komt dat percentage vandaan? In de meeste gerechtelijke uitspraken kunnen we lezen dat de eiser (huiseigenaar) meestal om wel 10, 15 of soms 20% waardevermindering verzocht maar dit percentage volgens de rechter niet goed kon onderbouwen. Evenmin trouwens als de verweerder (gemeente) kon onderbouwen dat het aantal mensen dat afziet van koop vanwege een zendmast verwaarloosbaar was. Niemand kon statistieken overleggen. Daarom heeft de rechter de waardevermindering -met de natte vinger- geschat op 5%. Zonder ook maar een enkele motivering daarvoor. Misschien een salomonsoordeel waarmee beide partijen tevreden kunnen zijn. De eiser heeft gewonnen en de Gemeente verliest niet teveel.

Want in de praktijk blijkt die 5% voor de gemeenten weinig tot geen inkomstenderving in te houden. Toen ik zelf namelijk in de crisisjaren mijn WOZ-waarde bij de gemeente Haarlem met € 9.500 wist te verlagen vanwege een zendmast vlakbij mijn huis, bleek de netto waarde onveranderd omdat Haarlem de verlaging pas doorvoert wanneer die meer dan € 10.000 bedraagt.

Misschien nog maar eens een poging wagen nu de huizenprijzen weer gestegen zijn. Want die paar tientjes minder WOZ-belasting is peanuts vergeleken bij het huurwaarde forfait. Daarbij wordt op basis van de WOZ-waarde bepaald hoeveel huur je zou moeten betalen voor je huis en die huurwaarde wordt afgetrokken van je hypotheekrenteaftrek. Diezelfde €10.000 WOZ waardevermindering betekent dan enkele honderden meer teruggaaf aan hypotheekrente. En als niet 5% maar 10% gehanteerd zou worden zou je daar meer dan € 1.000 per jaar in je portemonnee aan over houden.

Toch is dit mijns inziens nog niet het grootste probleem. Een huis vermindert door de plaatsing van een zendmast in de nabijheid namelijk echt in waarde en het bedrag dat je ervoor krijgt als je het verkoopt is echt lager. Je betaalt dus niet alleen meer belasting maar je lijdt ook reële schade. Een schade die in de tienduizenden kan lopen.

Zou het niet redelijk zijn dat gemeenten of telecomproviders alle huiseigenaren in de omtrek van een zendmast schadeloos stellen? Dat kunnen ze het beste zo snel mogelijk doen nu de waardevermindering nog 5% bedraagt want naarmate het stralingsbewustzijn van de bevolking toeneemt zal dit percentage wel eens tot het Amerikaanse niveau kunnen stijgen.

Op grond van een nabije zendmast bezwaar maken tegen je WOZ-aanslag is overigens niet alleen goed voor je eigen portemonnee maar draagt ook bij aan het stralingsbewustzijn bij de overheid. Ik hoop dan ook dat de Nederlandse Gemeenten en met name die van Zuid-Kennemerland overstelpt zullen worden met WOZ-bezwaarschriften.

Vera Verhagen